Wenn das Bauwerk mehr als genug kostet

Kostenüberschreitung und Architektenvertrag


Haftet ein Architekt für Überschreitung einer Kostenobergrenze im Architektenvertrag?

Fundstellen:

  • OLG Frankfurt/Main, Beschluss vom 03.08.2015, 4 U 3/15 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen durch BGH, 24.08.2016, VII ZR 208/15)
  • OLG Frankfurt/Main, Beschluss vom 20.11.2014, 15 U 19/10 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen durch BGH, 08.11.2017, VII ZR 91/15)
  • OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.01.2016, 11 U 71/14 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen durch BGH, 25.04.2018, VII ZR 39/16)
  • OLG München, Urteil vom 27.09.2016, 9 U 1161/15 Bau (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen durch BGH, 05.06.2018, VII ZR 248/16)
  • OLG Oldenburg, Urteil vom 07.08.2018, 2 U 30/18 (rechtskräftig)
  • KG; Urteil vom 28.08.2018, 21 U 24/16 (nicht rechtskräftig, Revision eingelegt zum BGH, VII ZR 192/18)

Sachverhalte (vereinfachte, sinngemäße Darstellung)

Ein Bauherr beauftragt einen Architekten mit der Planung eines Bauwerks. Nach Vertragsschluss erstellt der Architekt im Rahmen der Vorplanung eine Kostenschätzung, die vom Bauherrn akzeptiert wird. Das Bauwerk wird dann deutlich teurer.

Der Bauherr meint, die Kostenüberschreitung gegenüber der Kostenschätzung stelle sich als Schaden dar, und begehrt Ersatz hierfür vom Architekten.

Zu Recht?

Ist die Lage anders zu bewerten, wenn im Architektenvertrag schriftlich vereinbart ist, dass eines der Vertragsziele die Einhaltung eines konkreten Kostenbudgets ist?

Problematik

Der Architektenvertrag ist ein dem Werkvertrag ähnlicher Vertrag; seine gesetzlichen Grundlagen sind die aus dem Werkvertragsrecht des BGB, soweit nicht im kurzen Abschnitt der §§ 650p – 650t BGB (Fassung seit 1. Januar 2018) besondere Vorgaben enthalten sind.

In Werkverträgen (und werkvertragsähnlichen Verträgen) verpflichtet sich der Auftragnehmer zum Erbringen eines Leistungserfolgs – ein reines Bemühen reicht nicht aus, wenn der Erfolg nicht eintritt.

Die Parteien eines Architektenvertrags können also grundsätzlich miteinander die Erfolgsvorgaben abstimmen und gemeinsam vereinbaren, die dem Vertrag zu Grund liegen – soweit nicht das Gesetz entgegensteht (wie beispielsweise bei Honorarvereinbarungen unterhalb der Mindestsätze oder der Abrede der Schwarzarbeit ohne Rechnung etc.)

Für den Auftraggeber einer Planungsleistung ist es oftmals von essentieller Wichtigkeit, wie viel ihn das geplante Bauwerk kosten wird, wenn es denn gebaut wird. Fast immer stehen Renditeerwartungen im Raum, wenn nicht gar eine maximale (von der Bonität des Bauherrn abhängige) Obergrenze des absolut wirtschaftlich möglichen, finanzierbaren Betrags.

Daher liegt es nah, dass sich Bauherr und Architekt einigen, dass das Bauwerk eine gewisse Kostenobergrenze einhalten muss.

Was geschieht aber, wenn diese Kostenobergrenze dann nicht eingehalten wird, das Bauwerk also teurer wird als vereinbart?

Viele Bauherren argumentieren dann, der Architekt habe die übernommene Erfolgsaufgabe „Einhaltung der Kostenobergrenze“ nicht eingehalten – das Werk des Architekten sei daher in sich mangelhaft. Da eine Nacherfüllung der Planung meistens (durch Fertigstellung des Bauwerks) nicht mehr möglich ist, wird der Architekt für die (unerwünschten) Mehrkosten in Anspruch genommen: als Schadensersatzforderung. Auf den ersten Blick ist diese Überlegung nachvollziehbar und schlüssig.

Eine Vielzahl jüngerer Entscheidungen der obereren Gerichte zeigt indes: so einfach ist dies nicht. Vielfach wird keine wirksame Vereinbarung gesehen, die Höhe des Schadens ist auch diskutabel – und zuletzt argumentiert das Kammergericht in Berlin gar, ein solche Vereinbarung sei überhaupt fast nicht abschließbar.

Hier ein Versuch einer Übersicht.

Entscheidungen

Im ersten Schritt ist festzustellen, ob überhaupt wirksam eine Kostenobergrenze vereinbart wurde. In einem aktuellen Urteil des Kammergerichts Berlin wird dies generell verneint: eine solche Vereinbarung könne überhaupt keine Beschaffenheitsvereinbarung des Architektenvertrags darstellen.

Dies wird begründet damit, dass es keine Eigenschaft der Architekten-Planung sei, zu welchen Kosten sich eine Planung umsetzen lasse. Gleiches gelte für die zeitliche Disposition – der Architekt hafte nicht für die Kosten der Leistungen Dritter.

Diese Ansicht des Kammergerichts Berlin ist in der juristischen Literatur umstritten – das Gericht selbst hat in Erkenntnis dieses Umstands die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen, die auch prompt eingelegt wurde. Es wird abzuwarten sein, was der BGH hierzu ausurteilt.

Immerhin: eine Garantievereinbarung lässt auch das Kammergericht zu, wenn der Architekt tatsächlich einen besonderen Einstandswillen vertraglich übernehmen wolle (ohne gesonderte Vereinbarung unversichert, was auch der Bauherr in solchen Fällen berücksichtigen sollte).

Nimmt man an, dass eine Vereinbarung über eine Kostenobergrenze wirksam denkbar ist, so stellt sich die Frage, was hierzu notwendig ist. Mehrere der genannten Entscheidungen haben sich hiermit befasst und – zusammengesetzt – entschieden, dass es hierfür vor allem der sicheren Aussage des Bauherrn bedarf, dass ein Überschreiten der Grenze für ihn das Ende des Baus bedeute. Dies ist jedenfalls in der Entgegennahme von Kostenzusammenstellungen nicht anzunehmen, auch nicht in einer „Gegenzeichnung“ derselben.

Auch wenn eine erste Kostenschätzung erst nach Abschluss des Vertrags – in einem Fall lagen dazwischen zwei Jahre – vorgelegt und damit erstmalig über die Baukosten konkret gesprochen werde, spricht dies normalerweise gegen die Vereinbarung einer Kostenobergrenze, soweit dies nicht schriftlich gesondert fixiert wird.

Nicht einmal die Darstellung des Rahmens der wirtschaftlichen Verhältnisse des Bauherrn führen zu einer Absprache, dass im Sinne eines Werkverfolgs der Architekt so zu planen habe, dass die Baukosten nicht höher ausfallen dürften. Denn die Darstellung führt nicht automatisch zum Rechtsbindungswillen des Architekten, für die Einhaltung einstehen zu wollen.

Der Bauherr ist in all diesen Fällen zum Vollbeweis verpflichtet, dass eine (wirksame) Vereinbarung getroffen wurde.

In einem nächsten Schritt – wenn man eine solche Vereinbarung als wirksam annehmen möchte – stellt sich die Frage, welcher Schaden entstanden ist.

Denn: spiegeln die Baufertigstellungskosten den Wert des geschaffenen Bauwerks wider, ist der Bauherr in dieser Werthöhe nicht geschädigt – sein Vermögen ist nur „ungewollt“ höher als geplant. Dies stellt grundsätzlich erst einmal nur dann einen Schaden dar, wenn weitere und zusätzliche wirtschaftliche Nachteile entstanden sind.

Hier ist dann nach der alternativen Vorgehensweise zu fragen: Hätte der Bauherr, wäre ihm früher bekannt geworden, dass das Bauwerk nicht zum „gewollten“ Preis erreichbar ist, die Fortführung abgebrochen? Auch hierfür ist er voll beweispflichtig – und kann jedenfalls dann keinen Schaden geltend machen, wenn ihm bereits früh eine Kostenübersteigung angezeigt wurde, er aber nicht gegengesteuert hat.

Insgesamt gilt natürlich, dass die übrigen Fragen, die stets einen Mangel der Planung auslösen können, hierdurch nicht entkräftet sind: hat der Architekt vorwerfbar falsch die Kosten kalkuliert, kann sich hieraus eine Haftung ebenso ergeben wie aus sonstigen Fehlleistungen.

Auswirkung für die Praxis

Die neue Rechtslage des seit Januar geltenden § 650p Abs. 2 BGB hat an dieser Einschätzung (vermutlich) nichts geändert. Dort ist vorgegeben, dass der Architekt eine Planungsgrundlage zur Ermittlung der Ziele erstellen und eine Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vorlegen muss. Der Bauherr soll dann entscheiden, ob er angesichts dieser bepreisten Planung das Bauvorhaben durchführen oder abbrechen will.

Zunächst gilt dieser Absatz ausdrücklich nur, „soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind“. Dies dürfte in einer Vielzahl von Fällen bereits nicht zutreffen, sodass es zur Vorlagepflicht mit Ausstiegsrecht gar nicht kommt.

Vor allem aber: die „Zustimmung“ nach dieser Vorschrift, die der Bauherr zu erteilen hat, ist keine automatische Kostenobergrenzen-Vereinbarung, sondern ist allenfalls als „Ziel“ zu werten. Hierbei ist nach der zitierten Rechtsprechung sehr fraglich, ob dies eine schadensersatzpflichtige Zusage für den Fall der Kostenüberschreitung darstellt.

Insgesamt ist festzuhalten: eine Kostenobergrenze ist annähernd nie in der Form vereinbart, dass es zur Schadensersatzpflicht des Architekten führt, wenn das Bauwerk später teurer wird, als am Anfang gewollt, besprochen, gewünscht, vorgenommen oder avisiert.

Ob überhaupt eine (Garantie-)Vereinbarung möglich ist, wird der BGH auf Vorlage der Kammergerichtsentscheidung zu befinden haben.

 

Autor der Veröffentlichung: RA Heiner Endemann
Autor der Veröffentlichung: RA Heiner Endemann

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Stand: November 2018

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Stand: November 2018