Quo vadis, ius consumentis?

Neues Verbraucherbauvertragsrecht 2018


Im Zusammenhang mit der Neuregelung des Bauvertragsrechts hat der Bundesgesetzgeber auch ein Kapitel dem „Verbraucherbauvertrag“ gewidmet. Eine Einführung in die neuen bundesgesetzlichen Vorschriften, die ab dem 1. Januar 2018 in das BGB eingefügt werden.

Fundstelle:

Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts (und anderer Vorschriften) vom 28.04.2017, veröffentlicht im Bundesgesetzblatt (BGBl. I 2017, Seite 969 ff.) am 04.05.2017

Der Gesetzestext – ausnahmsweise im Wortlaut zitiert – ist übersichtlich und beschränkt sich auf sechs (eigentlich sieben) Paragrafen, die in den allgemeinen Untertitel 1 „Werkvertrag“ als Kapitel 3 eingefügt werden:
Verbraucherbauvertrag

§ 650i Verbraucherbauvertrag

(1) Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.
(2) Der Verbraucherbauvertrag bedarf der Textform.
(3) Für Verbraucherbauverträge gelten ergänzend die folgenden Vorschriften dieses Kapitels.

§ 650j Baubeschreibung

Der Unternehmer hat den Verbraucher über die sich aus Artikel 249 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche ergebenden Einzelheiten in der dort vorgesehenen Form zu unterrichten, es sei denn, der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter macht die wesentlichen Planungsvorgaben.

§ 650k Inhalt des Vertrags

(1) Die Angaben der vorvertraglich zur Verfügung gestellten Baubeschreibung in Bezug auf die Bauausführung werden Inhalt des Vertrags, es sei denn, die Vertragsparteien haben ausdrücklich etwas anderes vereinbart.
(2) Soweit die Baubeschreibung unvollständig oder unklar ist, ist der Vertrag unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände, insbesondere des Komfort- und Qualitätsstandards nach der übrigen Leistungsbeschreibung, auszulegen. Zweifel bei der Auslegung des Vertrags bezüglich der vom Unternehmer geschuldeten Leistung gehen zu dessen Lasten.
(3) Der Bauvertrag muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder, wenn dieser Zeitpunkt zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvertrags nicht angegeben werden kann, zur Dauer der Bauausführung enthalten. Enthält der Vertrag diese Angaben nicht, werden die vorvertraglich in der Baubeschreibung übermittelten Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder zur Dauer der Bauausführung Inhalt des Vertrags.

§ 650l Widerrufsrecht

Dem Verbraucher steht ein Widerrufsrecht gemäß § 355 zu, es sei denn, der Vertrag wurde notariell beurkundet. Der Unternehmer ist verpflichtet, den Verbraucher nach Maßgabe des Artikels 249 § 3 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche über sein Widerrufsrecht zu belehren.

§ 650m Abschlagszahlungen; Absicherung des Vergütungsanspruchs

(1) Verlangt der Unternehmer Abschlagszahlungen nach § 632a, darf der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen nach § 650c nicht übersteigen.
(2) Dem Verbraucher ist bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten. Erhöht sich der Vergütungsanspruch infolge einer Anordnung des Verbrauchers nach den §§ 650b und 650c oder infolge sonstiger Änderungen oder Ergänzungen des Vertrags um mehr als 10 Prozent, ist dem Verbraucher bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von 5 Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten. Auf Verlangen des Unternehmers ist die Sicherheitsleistung durch Einbehalt dergestalt zu erbringen, dass der Verbraucher die Abschlagszahlungen bis zu dem Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhält.
(3) Sicherheiten nach Absatz 2 können auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden.
(4) Verlangt der Unternehmer Abschlagszahlungen nach § 632a, ist eine Vereinbarung unwirksam, die den Verbraucher zu einer Sicherheitsleistung für die vereinbarte Vergütung verpflichtet, die die nächste Abschlagszahlung oder 20 Prozent der vereinbarten Vergütung übersteigt. Gleiches gilt, wenn die Parteien Abschlagszahlungen vereinbart haben.

§ 650n Erstellung und Herausgabe von Unterlagen

(1) Rechtzeitig vor Beginn der Ausführung einer geschuldeten Leistung hat der Unternehmer diejenigen Planungsunterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt werden wird. Die Pflicht besteht nicht, soweit der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben erstellt.
(2) Spätestens mit der Fertigstellung des Werks hat der Unternehmer diejenigen Unterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt worden ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 gelten entsprechend, wenn ein Dritter, etwa ein Darlehensgeber, Nachweise für die Einhaltung bestimmter Bedingungen verlangt und wenn der Unternehmer die berechtigte Erwartung des Verbrauchers geweckt hat, diese Bedingungen einzuhalten.

Unmittelbar mitzulesen ist der anschließende Untertitel 4 mit seinem einzigen Paragrafen:

§ 650o Abweichende Vereinbarungen

Von § 640 Absatz 2 Satz 2, den §§ 650i bis 650l und 650n kann nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden. Diese Vorschriften finden auch Anwendung, wenn sie durch anderweitige Gestaltungen umgangen werden.

 

Die Besonderheiten des neuen Verbraucherbauvertrags
1.
Der Verbraucherbauvertrag ist systematisch eine „andere Art des Werkvertrags“, denn: die Verbraucherqualität ist nicht (wie z. B. im Kaufrecht) die maßgebliche Schnittstelle.
Nicht jeder Bauvertrag kann ein Verbraucherbauvertrag sein.
Notwendig ist vielmehr, dass es sich um einen Vertrag handelt, der (alternativ)
– den Bau eines neuen Gebäudes, oder
– erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude
zum Inhalt hat.

Diese Einschränkung löst eine längere Stufenbetrachtung aus, da bereits § 650a BGB feststellt, dass nicht jeder Werkvertrag ein Bauvertrag sein muss, wenn er „unwesentliche“ Bauleistungen zum Inhalt hat. Dieses „unwesentlich“ ist wohl nicht identisch mit dem „erheblich“ des Verbraucherbauvertrags zu lesen; hier wird die Rechtsprechung Definitionen und Abgrenzungen finden müssen zwischen „unwesentlichen und unerheblichen“ Bauleistungsverträgen (reines Werkvertragsrecht), „mindestens wesentlichen“ Bauleistungsverträgen (Bauvertragsrecht) und „mindestens erheblichen“ Bauleistungsverträgen (ggf. Verbraucherbauvertragsrecht).

Aus der Gesetzesbegründung ist immerhin bereits ersichtlich, dass „der Anbau eines Wintergarten oder einer Garage“ nicht als Bau eines Gebäudes gilt, und auch nicht als erhebliche Umbaumaßnahme. Hier würde also auch bei Vorliegen der übrigen Parameter kein Verbraucherbauvertrag anzunehmen sein.

2.
Ein weiteres Kriterium ist spannend: Die Errichtung des Bauwerks – hier nehmen wir jetzt zur Sicherheit der Anwendbarkeit ein neuerrichtetes Einfamilienhaus an – muss „aus einer Hand“ erfolgen, damit ein Verbraucherbauvertrag vorliegt. Spaltet man diese Errichtung z.B. in die durchaus nicht seltene Trennung von Kellererrichtung zu Hausaufbauwerk auf, ist dieses Kriterium wohl nicht mehr anzunehmen, sodass auch hierdurch (bei Vorliegen aller anderen Parameter) kein Verbraucherbauvertrag vorliegt. Dies gilt natürlich erst recht und noch unmittelbarer, wenn verschiedene Gewerke eines Umbaus beauftragt werden.

3.
Auch ist klar: ein Architekt schuldet keinen Bau (sondern nur eine Planung). Damit kann ein Architekt keinesfalls Auftragnehmer eines Verbraucherbauvertrags werden – die Vorschriften dieses Kapitels gelten nicht für den Architektenvertrag.

4.
Voraussetzung ist auch, dass der Vertrag schriftlich geschlossen wird. Dies ist beachtlich: die notwendige Schriftform ist Voraussetzung zur Annahme eines Verbraucherbauvertrags, die Missachtung würde die Nichtigkeit des Vertrags nach sich ziehen (was eine Rückabwicklung oder die Vorteilsausgleichung nach dem Wert der Maßnahmen nach sich zöge).

5.
Liegt ein schriftlicher Verbraucherbauvertrag vor, muss er inhaltlich spezifiziert sein: er braucht eine Baubeschreibung. Dies ist eine gesetzliche Pflicht des Bauunternehmers vor Vertragsschluss. Der Verbraucher soll in der Lage sein, Preisvergleiche durchzuführen, weshalb die Baubeschreibung gesetzlich die Darstellung wesentlicher Eigenschaften des Werks umfassen muss. Dies sind nach der Auflistung in Art. 249 § 2 des EGBGB mindestens:
– eine allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise,
– Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,
– Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,
– gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,
– Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,
– gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,
– gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,
– Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,
– gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen, sowie
– verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung oder jedenfalls der Dauer der Baumaßnahme.

6.
Bei Verbraucherbauverträgen ist der Sicherungsanspruch nach § 650f Abs. 6 Nr. 2 BGB ausgeschlossen – dies entspricht dem heute noch geltenden Anspruchsausschluss auf Bauhandwerkersicherung nach § 648a BGB heutiger Fassung, der inhaltlich zu eben diesem § 650f BGB wird. Auch dies mag ein Interesse beteiligter Kreise nach sich ziehen, die Anwendbarkeit des Verbraucherbauvertrags zu reduzieren, da dann das „Häuslebauerprivileg“ entfällt und damit eine Absicherung nach § 650f BGB auch vom Verbraucher gefordert werden kann.

Der Sicherungsanspruch – wenn ein Verbraucherbauvertrag vorliegt – ist ansonsten auch für Teilvereinbarungen beschränkt: wenn der Unternehmer versucht, wenigstens einen Teil seiner künftigen Vergütung absichern zu lassen, ist er gesetzlich auf die nächste Abschlagszahlung oder 20% der Gesamtvergütung beschränkt.

7.
Zwei weitere Aspekte sind nur kurz anzusprechen:
a)
Es gibt (wie fast immer bei Verbraucherverträgen) ein Widerrufsrecht von 14 Tagen, mit der Ausnahme notariell beurkundeter Verträge. Die Frist beginnt mit der ordnungsgemäßen Belehrung – eine Systematik, die im Online-Handel vertraut und geübt ist, aber sicherlich im Baubereich einige auch alteingesessene Unternehmer stark fordern mag. Ist die Belehrung nämlich nicht ordnungsgemäß, läuft die Frist nicht und das Widerrufsrecht besteht fort – maximal ein Jahr und 14 Tage ab Vertragsschluss. Es ist zu erkennen, dass hier eine Vielzahl der künftigen Streitfälle spielen werden.
b)
Der Unternehmer muss Dokumente überreichen, die der Verbraucher zu öffentlich-rechtlichen Nachweisen benötigt, sofern er sie nicht selbst organisiert oder durch seinen eigenen Architekten liefern muss. Dies gilt vor, während und zum Abschluss der Bauzeit. Leider ist nicht im Gesetz geklärt, welche Dokumente genau dies sind, und was die Folge der Unterlassung ist: fehlt es dann an der Abnahmereife des Werks (was ein gravierendes Pfand für den Verbraucher wäre)?

8.
All diese Vorschriften gelten unmittelbar, auch dann, wenn vertraglich von den Parteien versucht wird, sie zu umgehen. Die einzige Ausnahme des § 650o BGB betrifft den ausgelassenen Paragrafen des § 650m BGB, also der Regelung zu Abschlagszahlung und Sicherheitengestellung. Allerdings wird hier durch eine Ergänzung der Vorschriften zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen sichergestellt, dass jedenfalls in Verträgen, die mehrfach Verwendung finden (AGB), keine Abweichung zulässig ist.

Auswirkung für die Praxis

Der Verbraucherbauvertrag wurde von der Politik als zentrale Spielwiese des neuen Bauvertragsrechts dargestellt.

Es wird zunächst abzuwarten sein, ob der Bauanbietermarkt versuchen wird, die Anwendungsfälle auf Ausnahmen zu beschränken, da die Ersparnis von Informationspflichten und des Widerrufsrechts sowie die andere Wertung zu finanziellen Sicherungsmitteln interessant sind.

Es wird dann abzuwarten sein, ob die Rechtsprechung über die Annahme von Umgehungstatbeständen die Anwendbarkeit der Regeln erzwingen wird, und/oder ob der Gesetzgeber nachpflegt.

 

Autor der Veröffentlichung: RA Heiner Endemann
Autor der Veröffentlichung: RA Heiner Endemann

Disclaimer

Die PSP Rechtsanwälte veröffentlichen diesen Text als Übersicht zum Thema. Der Artikel erhebt nicht den Anspruch, die Rechtsfrage vollständig, erschöpfend oder abschließen zu beantworten; er ist nicht allgemeingültig. Es bedarf einer Einzelfallprüfung zur Feststellung der Übertragbarkeit auf andere Sachverhalte. Der Artikel reflektiert die Rechtslage zum Zeitpunkt der Veröffentlichung; spätere Änderungen sind naturgemäß nicht eingeschlossen; eine aktualisierende Überarbeitung des Artikels erfolgt grundsätzlich nicht. Daher übernehmen die PSP Rechtsanwälte keinerlei Haftung für den Inhalt des Artikels, die Übertragbarkeit auf andere Lebenssachverhalte oder Nachteile, die jemanden aus dem Vertrauen auf den Inhalt entstehen.

Der Artikel unterliegt unserem Urheberrecht; es bleiben alle Rechte vorbehalten. Wir geben die Weiterleitung und Veröffentlichung frei zur Weiterleitung und anderweitigen Veröffentlichung in Internet-Portalen unter den Bedingungen, dass sie unverändert bleiben, unser Name als Urheber genannt wird, und auf unsere Homepage https://www.psp.law verlinkt wird. Eine kommerzielle Nutzung (Entgeltlichkeit des Zugriffs) ist nicht gestattet. Soweit hier nicht modifiziert gelten im Übrigen die Bedingungen CC-BY-NC-ND 3.0 DE der Creative Commons .

Stand: Juli 2017

Impressum

Verantwortlich i.S.d. § 5 TMG für den redaktionellen Inhalt:

PSP Rechtsanwälte Köln
Sedanstr. 2
50668 Köln

Telefon: +49 221 921228 – 0
Telefax: +49 221 921228 – 50
E-Mail: Hier klicken
Internet: https://www.PSP.law/

Vertretungsberechtigte:
Rechtsanwalt Dr. Joachim Pietzko, Rechtsanwalt Christoph Siekmann, Rechtsanwältin Dr. Gabriele Pietzko, Rechtsanwalt Heiner Endemann, Rechtsanwalt Prof. Dr. Georg Jochum, Rechtsanwältin Dr. Nuria Schaub, alle Sedanstraße 2, 50668 Köln

USt-Id.-Nr. DE 215404407

Zuständige Aufsicht: Rechtsanwaltskammer Köln, Riehler Str. 30, 50668 Köln

Die gesetzliche Bezeichnung „Rechtsanwalt“ bezieht sich auf die geschützte deutsche Berufsbezeichnung.
Alle Berufsträger/Rechtsanwälte der Kanzlei gehören der Rechtsanwaltskammer Köln an und sind als solche in Deutschland zugelassen.

Es gelten u. a. folgende berufsrechtliche Regelungen: (vollständige Auflistung der Berufsregelungen über die Bundesrechtsanwaltskammer, dort unter „Berufsrecht„): • Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO), • Berufsordnung für Rechtsanwälte (BORA), • Fachanwaltsordnung (FAO), • Gesetz über die Tätigkeit europäischer Rechtsanwälte in Deutschland (EuRAG), • Berufsregeln der Rechtsanwälte der Europäischen Union (CCBE-Berufsregeln), • Berufsrechtliche Ergänzungen zum Geldwäschebekämpfungsgesetz (GwG), • Verordnung über die Rechtsanwaltsverzeichnisse und die besonderen elektronischen Anwaltspostfächer.

Die Berufshaftpflichtversicherung besteht bei der Allianz Versicherungs-AG in 10900 Berlin. Der räumliche Geltungsbereich des Versicherungsschutzes umfasst Tätigkeiten in den Mitgliedsländern der Europäischen Union und genügt so mindestens den Anforderungen des § 51 Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO).

Hinweise:
Streitbeilegung:
Wir weisen auf die Plattform der EU zur außergerichtlichen Online-Streitbeilegung hin, auch wenn wir einen Vertragsschluss über die Homepage ausdrücklich nicht vorsehen. Bei Streitigkeiten zwischen Rechtsanwälten und Mandanten besteht die Möglichkeit der außergerichtlichen Streitschlichtung auf Antrag bei der zuständigen Rechtsanwaltskammer (§ 73 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 5 BRAO). Eine weitere Möglichkeit der außergerichtlichen Streitbeilegung besteht bei der Schlichtungsstelle der Rechtsanwaltschaft bei der Bundesrechtsanwaltskammer (§ 191 f BRAO).

Besonderes elektronisches Anwaltspostfach (beA):
Die PSP Rechtsanwälte sind derzeit noch nicht über das besondere elektronische Anwaltspostfach beA erreichbar; Sendungen dorthin lassen wir gem. § 31 RAVPV bis 31.12.2017 nicht gegen uns gelten, es sei denn, dass wir – und zwar jeder Berufsträger einzeln für sich selbst – seine individuelle Bereitschaft zum Empfang über das besondere elektronische Anwaltspostfach zuvor ausdrücklich erklärt hat.

Stand: November 2017